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解读邯郸市政府《关于房地产业化解商品房库存的实施意见》
邯郸市政府门户网站 www.hd.gov.cn  2016年05月10日  来源:邯郸日报
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原标题:解读市政府《关于房地产业化解商品房库存的实施意见》

   购买商品房享契税50%补贴;居民家庭首次购买住房,最低首付比例调整为20%;住房公积金制度覆盖范围更广,农民工和城镇个体工商户缴足6个月(含)以上即可申请贷款;对住房保障对象推行共有产权住房保障模式;支持房地产企业租售并举……日前市政府印发了《关于房地产业化解商品房库存的实施意见》(以下简称《意见》),推出了一揽子楼市去库存新政。

   “这是我市出台的首个去库存专件,政策‘实招’多含金量高。”市房管局房产交易市场监管处相关负责人告诉记者,目前《意见》刚刚出台,随后相关职能单位将出台具体的实施细则和配套措施。

   记者了解到,市房管局作为邯郸市去库存工作的牵头部门,代市政府起草了《意见》。4月6日,市委书记高宏志、市长王会勇专门召开房地产去库存工作会议听取汇报,并提出指导性意见。文稿起草期间,市长王会勇和主管副市长武金良多次召开专题会议研究讨论意见文稿,并征求了十三个职能部门的意见,几易其稿,修改完善,经市政府第48次常务会议研究通过。

   按照市领导对“去库存”工作的部署和总体要求,市房管局多次召开专题会议进行讨论研究。认真学习中央和省近期出台的一系列“去库存”政策文件和领导讲话精神,深刻领会去库存要义、明确去库存的主要任务,努力把握好《意见》起草的方向和原则。在摸清全市商品房库存底数的同时,借鉴外地好的做法和经验,着力寻求去库存对策,做了大量的工作。

   因地制宜去库存“新九条”来得正是时候

   作为三线城市,我市商品房销售整体处于稳中有升、稳中向好的态势,同时也存在商品房销售不平衡和多极分化的趋势,总体上是供大于求。根据今年三月末的数据,我市商品房总体库存量去化周期已接近9-18个月合理区间上限,有一定的库存压力。另外,主城区还有几十个已开工未预售项目和已拿地未开工项目,预计今后几年将有约500多万平方米的商品房上市,隐性库存压力较大。

   房地产去库存是当前中央关注的焦点问题,2015年12月中央经济工作会议将“去库存”列为2016年供给侧结构性改革“三去一降一补”五大重点任务之一。今年2月24日省政府召开全省去库存工作会议,2月26日印发了《河北省政府关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展若干措施的通知》。近两年来,我市高度重视房地产业发展,连续出台了一系列促进房地产市场平稳健康发展的相关意见,特别是去年“房九条”的出台与实施,成效显著,得到了省委书记赵克志和省长张庆伟同志的高度评价。

   为认真贯彻落实中央和省经济工作会议精神,推进供给侧结构性改革,着力化解商品房库存,扩大商品房消费需求,促进房地产市场持续健康发展,根据省政府《印发关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展若干措施的通知》,在全面落实我市“房九条”的基础上,我市出台了《意见》。

   由于该《意见》表现出来的更多的是“支持”、“促进”楼市的态度,被业内人士亲切地称之为“新九条”。

新政之一 购买商品房享50%契税补贴

   政策红利究竟有多大?

   《意见》第一条就让记者眼前一亮——支持居民购房需要,实行购房补贴。《意见》明确指出:房地产项目在主城区范围内的房地产开发企业向市住房保障房产管理局申报登记已取得《商品房预售许可证》的未售房源,由市住房保障房产管理局进行公示。自该《意见》印发之日起至2016年12月31日,购房人购买公示范围内的新建商品房,房地产开发企业可给予购房人每平方米不低于100元的让利优惠;签订商品房买卖网签合同并在房管部门备案,且已缴纳契税的,市财政给予购房人所缴纳契税50%的补贴(契税缴入邯郸县、邯郸经济技术开发区财政的由其出资补贴)。享受购房补贴应持上述规定期间内的商品房买卖网签备案合同、全额购房发票、银行交款凭证存根(含POS机刷卡小票)、契税完税凭证等资料,向市住房保障房产管理局申请领取购房契税补贴。

   新政之二

   鼓励农民进城购房,享受城镇居民同等待遇

   加快户籍制度改革政策和居住证制度双落地,积极推进农业转移人口市民化,支持农民到城市购房落户,释放有效需求。农民进城购房可自主选择在购房所在地申请城镇居民常住户口,本人及其共同居住生活的配偶、子女、孙子女(外孙子女)、夫妻双方父母,可以申请办理当地常住户口;不愿在购房所在地落户的,可凭居住证按规定参加城镇居民基本医疗保险,享受义务教育和公共服务等待遇,原集体经济权益不变。

   将农民工和城镇个体工商户纳入住房公积金覆盖范围,连续足额缴存6个月(含)以上即可申请住房公积金个人住房贷款。全面开展住房公积金异地贷款,实现住房公积金缴存异地互认和转移接续,提高进城务工人员住房消费能力。各银行业金融机构要加大对农民进城购房的信贷支持力度,首付款比例、贷款利率执行最低标准。农业银行要加快推进落实“农民安家贷”信贷产品,为农民购房贷款提供优质、高效的信贷服务。

   新政之三

   打通保障房和商品房通道,推行共有产权住房保障模式

   市房管局相关工作人员告诉记者,通过学习外地先进经验,我市将在全省率先推行共有产权住房保障模式。

   据介绍,对具备购房能力的城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和进城务工人员等保障对象推行共有产权住房保障模式,由政府提供助购资金,保障对象通过市场自主购买60平方米以上新建普通商品住房。按政府出资不高于50%、个人出资不低于50%的份额,形成共有产权住房,单套住房政府出资购买面积最高不超过60平方米。共有产权住房保障对象自房屋交付之日起5年内无偿使用,不需交纳租金。鼓励个人购买政府拥有的产权部分,自房屋交付之日起5年内个人购买政府拥有产权部分的,按原购买合同价格结算;自房屋交付之日起5年后购买的,按届时市场评估价格购买。持有共有产权住房已超过5年、个人仍未购买政府拥有产权部分的,由政府依据共有产权住房的购房合同约定,就政府拥有产权部分对应的使用权向个人收取公共租赁住房租金。

此外,对已承租政府产权保障性住房满两年的保障对象,可按照自愿的原则申请购买其承租的保障性住房。购买价格为市场评估价,个人可通过分期付款方式与政府形成共有产权,首次购买份额不低于60%,一次性付清全款取得完全产权的给予5%优惠。

   《意见》还明确:今后政府原则上不再新建公租房,实行公租房货币化。

   调整保障房配建比例,新签订土地出让合同的项目,新增建设用地住宅配建保障房比例由10%降至3%,建成后无偿移交政府,棚户区改造项目不再配建保障房。对无法和不宜配建保障房的项目(包括本文件印发之前已签订土地出让合同的项目),经市住房保障房产管理部门审核,并报市政府批准后,由房地产开发企业出资委托代建或购买。落实国家对公共租赁住房在建设期间用地及建成后占地免征城镇土地使用税等优惠政策。

新政之四

   落实国家棚户区改造政策,推动棚改货币化安置

   《意见》明确指出,从2016年起,新启动的城镇棚户区改造及其他房屋征收货币化安置比例不低于80%。鼓励城镇被征收居民通过货币补偿,利用政府搭建的信息服务平台自主购买存量商品房和政府购买棚改服务等多种渠道和方式,对被征收城镇居民进行补偿安置。

   通过货币化安置方式购买商品房的,购房成交价格不超过货币补偿的可享受免交契税的优惠。

   把城中村、城郊村及易地搬迁进入城镇的村庄纳入城镇棚户区改造范围,积极争取上级财政资金补助。

   新政之五

   培育商品房租赁市场,支持房地产企业租售并举

   推行商品房共有产权模式是该《意见》一大创新。作为邯郸市首届房地产高峰论坛特邀嘉宾,中国指数研究院常务副院长、中国著名房地产研究专家黄瑜称,推行商品房共有产权模式政策在全国都不多见。

   《意见》明确:鼓励以商品房租赁为主营业务的专业化企业发展,在政策上予以倾斜,可通过集中收购商品房、企业转型、互联网运作等方式,成立专业的房屋租赁公司。

   鼓励物业服务企业兼营住房租赁业务,开展租赁住房服务。鼓励房地产企业在新建商品房项目中长期持有部分房源对外出租,并自主兴办商品房租赁经营企业或与商品房租赁企业长期战略合作,实行租售并举或先租后售。推行商品房共有产权模式,允许购房人购买单套商品房的部分面积,剩余面积租赁,以购房人和房地产企业共有的方式,促进单套大面积商品房销售。

   新政之六

   优化住房用地供应结构,扩展新型房地产业态

   《意见》明确,主城区除东区和北部区域以外,原则上不再新增旧城改造和城中村改造项目,从源头上缓解房地产业库存压力。商品住房套型建筑面积根据市场需求确定,取消90平方米以下住房面积所占比重需达到开发建设总建筑面积70%以上的强制要求。

   合理确定建设用地兼容性,提高对新产业、新空间的适应性,允许既有和存量公共服务设施、商业商务设施在建设用地大类中跨类别功能转换,支持存量住宅向家居酒店转型,市国土资源、规划、建设、住房保障房产管理、工商、公安消防等部门要及时换发相关证照,并行办理有关手续。鼓励房地产企业利用存量房发展旅游、养老、创业、文化、教育、体育等跨界地产,开展多元化经营,促进房地产企业由单一开发型向专业服务型转变。

   鼓励房地产企业品牌经营,推广装配式建造方式,大力发展钢结构建筑,加快住宅产业化发展,推广节能和绿色建筑,提高小区整体品质。

新政之七

   严格落实国家信贷税收优惠政策,加大金融支持力度

   记者了解到,随着《意见》的实施,信贷税收优惠政策今年又有调整。

   对购房者而言,最大的政策红利莫过于将享受优惠政策的普通住房单套建筑面积调整为144平方米以下(含144平方米)。对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

   其次,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例执行20%,贷款利率下限为基准利率的0.7倍。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例不低于30%。

   新政之八

   优化商品房预售资金监管制度,实行差别化监管

   “对商品房预售资金实行差别化监管是为缓解房企资金压力而量身打造的。”房产交易市场监管处工作人员告诉记者,此举有助于调动开发企业诚信守法经营,加快项目建设。

   《意见》明确指出,具有二级以上资质或上市公司、国有中央企业,且三年内无不良记录的房地产开发企业,预售资金可免予监管;困难房地产企业采取“以房抵债”涉及的资金,经区、县政府确认,可不列入预售资金监管范围。

   主体已封顶尚未取得《商品房预售许可证》的项目,甄别情况,对存在违规预售商品房的行为依法进行查处,预售许可核准后,重点监管资金按20%监管;二次结构已完成的,重点监管资金按10%监管。对其他商品房项目,重点监管资金标准降至50%。

   加快资金使用拨付,增加重点监管资金拨付节点,由原来的“基础完工、主体封顶、竣工验收、初始登记”四个节点增至“4+X”个节点,在主体封顶前,每建三层增加一个拨付节点,竣工验收前,每季度增加一个拨付节点。

   新政之九

 

   推动房地产企业兼并重组,优化发展环境

   《意见》明确:引导有资信和品牌优势的房地产开发企业,通过兼并、收购、重组等形式,形成竞争力强的大型企业和企业集团,提高产业集中度和抗风险水平。对已排查出的风险项目、“半拉子”工程及停工项目,按照“分类处置”原则,一盘一策,具备帮扶条件的,项目所在地区、县政府和有关部门要加大帮扶力度;具备转让条件的,允许开发企业以投资入股或转让等方式进行项目合作,引导品牌好、实力强的房地产企业“接盘”。对依法转让的项目,转让时缴纳的税费属地方政府留存的部分,可作为政府鼓励基金用于支持“接盘”企业,减轻企业项目转让负担,促进项目尽快复工和完工。

   税务、财政等部门要全面梳理和清理房地产开发、企业兼并重组和房屋买卖过程中的税收和行政性收费政策,除政策有明确规定外,一律按下限收取。对房地产开发建设违法行为专项整治处理完成的项目,要采取有效措施,限期依法补办相关手续,促进停工项目尽快复工。同时,房地产开发企业要履行主体责任,主动作为、勇于担当,采取有力措施,着力化解资金难题,尽快摆脱困境。还要履行社会责任,顺应市场规律,调整营销策略,采取团购等多种方式让利优惠,降低居民购房成本,促进商品房销售。

 
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